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Immobilier Les détecteurs de fumée obligatoires dans tous les logements en 2015

Sat, 27 Feb 2010 18:02:00 +0100

Le Parlement a définitivement adopté jeudi 25 février, lors d'un ultime vote du Sénat, une proposition de loi rendant obligatoire l'installation, à l'horizon 2015, d'un détecteur de fumée dans chaque logement, à la charge de son occupant, qu'il soit propriétaire ou locataire.

Ce texte, présenté en 2005 à la suite d'une série d'incendies meurtriers, a finalement été adopté après cinq ans d'un parcours chaotique.
Tous les groupes politiques ont voté pour à l'exception, à l'Assemblée comme au Sénat, des parlementaires communistes qui ont réclamé jusqu'au bout que l'installation soit à la charge exclusive du propriétaire du logement.

Délai de 5 ans

Le texte final, fruit d'un compromis élaboré entre députés et sénateurs en commission mixte paritaire (CMP), prévoit l'installation obligatoire d'un détecteur avertisseur autonome de fumées (DDAF), à la charge de l'occupant du logement, qu'il soit propriétaire ou locataire. Chaque occupant dispose d'un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi.
L'occupant du logement devra veiller à l'entretien et au bon fonctionnement de l'appareil.
Pour les locations saisonnières, les logements meublés, les logements de fonction et les foyers, l'installation et l'entretien du détecteur de fumée incomberont au propriétaire.
Au cours des navettes parlementaires, le Sénat dans son ensemble comme la gauche à l'Assemblée nationale avaient souhaité en vain que cette installation soit, dans tout type de logement, à la charge du propriétaire. L'UMP et le gouvernement s'y étaient opposés.

source AFP

Immobilier Logements neufs : plus de ventes, moins de mises en chantier en 2009

Sat, 27 Feb 2010 18:00:00 +0100

Les ventes en France de logements neufs par les promoteurs ont augmenté de 33,9% en 2009 par rapport à 2008, mais les mises en chantier ont reculé de 7,4% et les permis de construire de 16,5% sur la période de novembre 2009 à janvier 2010, a annoncé mardi le ministère de l'Ecologie.

Après un effondrement des chiffres de vente en 2008, en pleine crise financière, les mesures prises par le gouvernement ont permis que le nombre de logements vendus par les promoteurs progresse d'un tiers par rapport à l'année précédente, à 106.282 unités.
En revanche le nombre de mises en chantier de logements neufs continue de reculer, mais moins nettement qu'auparavant, de 7,4% pour la période de novembre 2009 à janvier 2010 par rapport à la même période un an auparavant, alors qu'il était encore à -18,1% pour la période d'août à octobre 2009, selon le ministère.
Le nombre de permis de construire de logements neufs accordés a également baissé, de 16,5%, sur la période de novembre 2009 à janvier 2010 par rapport aux trois mois correspondants un an auparavant.

Chute des stocks

Les ventes des promoteurs ont connu au quatrième trimestre 2009 une progression de 74,4%, à 26.189 unités, par rapport au même trimestre de 2008, où le niveau des ventes avait été le plus bas depuis 1993, signe du succès du "dispositif Scellier" pour les investisseurs achetant des logements pour les louer.
Au cours de l'année 2009, seulement 76.700 logements neufs ont été mis sur le marché par les promoteurs, soit 17,6% de moins qu'en 2008. Conséquence: le stock de logements proposés à la vente par les promoteurs a chuté de 37,8% à près de 69.000 unités au 31 décembre 2009.

Source AFP

Immobilier Le logement, quatrième préoccupation des Français

Sat, 27 Feb 2010 17:57:00 +0100

Le logement est devenu la quatrième préoccupation des Français derrière l'emploi, le pouvoir d'achat et les retraites, selon une étude TNS Sofres pour le promoteur immobilier Nexity publiée vendredi 5 février.

C'est la première fois que le logement occupe une position aussi haute depuis la mise en place de ce baromètre, témoignant ainsi de "l'importance grandissante que les Français accordent à cette question dans leur vie quotidienne", souligne Nexity.
Pour 46% des personnes interrogées, le gouvernement doit poursuivre son action pour favoriser l'accès au logement, ou même l'intensifier par un soutien à la construction pour 48% des sondés.
Parmi les mesures de soutien mises en place par le gouvernement, la plus populaire (65%) est le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour l'achat d'un logement neuf qui doit se terminer fin juin.
En revanche, le système "Pass-Foncier", qui permet de rembourser d'abord la maison ou l'appartement, puis le terrain, est jugé "inopérant" par 51% des personnes interrogées.
L'étude TNS Sofres a été réalisée les 4 et 5 janvier auprès d'un échantillon de 1.000 personnes représentatif de l'ensemble de la population âgée de 18 ans et plus, interrogée en face à face à leur domicile.

source : AFP

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Fri, 19 Feb 2010 21:42:00 +0100

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Immobilier investissement defiscalisation loi scellier ce qui change à partir de 2010

Sun, 14 Feb 2010 21:35:00 +0100

Dispositif Scellier : ce qui change à partir de 2010

Alors que le projet de loi de finances pour 2010 prévoyait un verdissement du dispositif dès cette année, le texte définitif reporte cette disposition à 2011. A partir de cette date, il conviendra donc de distinguer les logements non " BBC " des logements " BBC " pour lesquels le taux de la réduction d'impôt sera plus important.

Destiné à favoriser l'investissement locatif, le dispositif Scellier accorde une réduction d'impôt sur le revenu, aux contribuables domiciliés en France qui achètent ou font construire un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, qu'ils s'engagent à donner en location nue, à titre de résidence principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans. La réduction d'impôt concerne également les particuliers souscrivant aux parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Et ce, à condition que 95% du montant de la souscription serve à financer un logement éligible à la réduction d'impôt.

En direct ou en parts, le particulier peut investir dans la limite de 300 000 euros par an. Par conséquent jusqu'à la fin 2012, il peut consacrer 1.200.000 euros à l'investissement immobilier résidentiel dans le secteur neuf.

L'AVANTAGE FISCAL

AVANT: Le taux de la réduction d'impôt était fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et en 2010. Et à 20% pour ceux acquis en 2011 et 2012.

MAINTENANT: A compter de 2011, le dispositif fait l'objet d'un verdissement. En d'autres termes, les logements dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur procurent un taux de réduction majoré. Pour ces logements BBC (batiment basse consommation), ce taux s'élève à 25% et à 20% pour tout investissement réalisé respectivement en 2011 et en 2012. En revanche, pour les autres logements, le taux de réduction d'impôt tombe à 15% en 2011 et à 10% en 2012. Pour les logements non BBC, ce taux atteint 25% cette année, pour tomber à 15% pour un achat réalisé en 2011 et ne représenter plus que 10% pour une acquisition effectuée en 2012.

Le report de la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années. Si le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année d'imposition, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième incluse.

AVANT: si le contribuable reportait la réduction d'impôt sur la dixième année, il pouvait se contenter de louer son bien pendant seulement neuf ans.

MAINTENANT: Le bénéfice de ce report est désormais conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit au bénéfice de la location. Ainsi par exemple si le contribuable reporte la réduction d'impôt sur la dixième année, il doit louer son bien pendant dix ans.

Un zonage dérogatoire
La réduction d'impôt " Scellier " ne peut pas être accordée pour les opérations réalisées dans des zones ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, ce qui exclut la zone C (arrêtés des 30.12.08 et 29.4.09).

Avant Jusqu'à maintenant, la zone C était exclue du dispositif

Un exemple : possible demande d'agrément à Avranches
Le territoire nationale est divisé en trois zones : A, B et C. Seules les zones A et B recouvrant les grandes villes sont éligibles au dispositif Scellier. Le député maire de Vitré, Pierre Mehaignerie, qui avait lancé une action pour élargir ce régime, a obtenu gain de cause. " Dans la Manche, seules Cherbourg et Granville sont éligibles" rappelle notre confrère Ouest France. Bien qu' une ville comme Avranches soit située en zone C, il se pourrait qu'elle demande l'agrément afin de pouvoir accueillir des opérations de promotion combinant accession à la propriété et logement locatif. Affaire à suivre dans la Manche et dans d'autres départements français.

MAINTENANT: En fonction de la situation locale du marché, il est désormais possible d'avoir le droit, sur dérogation, de proposer des opérations en Scellier dans une commune située en zone C. Pour éviter les excès, la décision du ministre chargé du logement de délivrer ou non l'agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population.

Source :Les Echos 12/01/2010

Immobilier - timide retour des crédits relais

Sun, 14 Feb 2010 19:41:00 +0100

Les banques acceptent à nouveau, depuis quelques mois, d'accorder des crédits relais. Elles peuvent prêter de 70% à 80% de la valeur du logement à vendre, contre 60% au mieux au plus fort de la crise. La prudence continue de s'imposer.

Avec la légère reprise des transactions immobilières, le marché des crédits relais a tendance à repartir. De l'avis des courtiers, les particuliers qui effectuent des opérations d'achat revente se montrent un peu moins frileux. Chiffres à l'appui, un courtier comme Ace note qu'il a accordé trois fois plus de crédits relais au second semestre 2009, qu'au premier. Il est vrai que dans les six premiers mois de 2009, le marché a été quasiment gelé. Pire, avec le retournement du marché immobilier, des particuliers se sont retrouvés avec parfois deux biens immobiliers sur les bras : le nouveau logement qu'ils venaient d'acquérir et l'ancien qu'ils ne parvenaient pas à vendre.

" Depuis un trimestre, les crédits-relais s'ouvrent à nouveau, et la quotité s'approche du seuil des 70% de la valeur estimée du bien à vendre ", affirme-t-on chez Empruntis. Même son de cloche chez le courtier en crédit Ace. " Au coeur de la crise, les banques se limitaient à accorder un crédit relais à hauteur de 60% de la valeur du bien à céder, explique Frank Levy, directeur commercial du groupe Ace. Depuis quelques mois, ce financement peut atteindre 80% de la valeur du bien, dès lors que le client est en passe de signer une promesse de vente ".

Ce constat se vérifie essentiellement en région parisienne, où le marché de l'immobilier résidentiel est devenu un peu plus liquide au cours des derniers mois. Dans les autres régions françaises où le marché n'a pas amélioré sa fluidité, il reste prudent s'engager dans un crédit relais le plus tardivement possible : une fois que l'on a signé une promesse de vente. "Actuellement la durée des crédits-relais tourne autour de quatre à cinq mois " poursuit Frank Levy.

Lorsque le crédit-relais est accordé par une banque de dépôt, le calcul de la quotité s'effectue sur la base de l'estimation de l'agent immobilier mandaté pour la vente. Sur ce marché où les acheteurs continuent de faire la loi, la plupart de ces professionnels de la transaction immobilière sont redevenus un peu plus raisonnables. Ils évitent donc de surestimer les biens qu'ils entrent en portefeuille.

Si le crédit-relais est accordé par un établissement spécialisé, par exemple le Crédit Foncier, le mandat de vente risque de ne pas suffire pour déterminer le montant du financement. En fonction du bien à céder et de son marché, le banquier peut diligenter une expertise pour éviter de se tromper. Si cette démarche ne s'impose pas pour un studio, elle peut être exigée pour un bien de prestige : grosse villa, hôtel particulier, appartement de grand standing.

Une simulation

Âgé de 45 ans, un particulier est propriétaire de sa résidence principale estimée 185.000 euros par son agent immobilier. Pour effectuer une opération d'achat revente, il sollicite un crédit relais. La banque lui en accorde un à hauteur de 70% de l'estimation du bien mis en vente. Parallèlement, il acquiert un actif immobilier d'une valeur de 243.500 euros. Voici une simulation établie avec le concours du courtier en crédit Ace.

Montant du crédit relais : 129.500 euros soit 70% de 185.000 euros. Accordé sur 24 mois maximum, le crédit relais prévoit le paiement des intérêts chaque mois. Taux fixe hors assurance : 3,70%. Mensualité de hors assurance : 377,70 euros. Taux de l'assurance sur le crédit relais : 0.33% sur le capital emprunté. Mensualité composés uniquement d'intérêts du relais avec assurance : 413,30 euros. Au terme des cinq mois, le particulier vend sa résidence principale. Coût du relais sur 5 mois = 2.066,50 euros

Crédit complémentaire : 114.000 euros soit 243.500 - 129.500 euros. Durée initiale du prêt complémentaire : 20 ans. Taux fixe hors assurance : 3,70%. Mensualité de hors assurance : 672,93 euros. Taux de l'assurance sur le crédit relais : 0.33% sur le capital emprunté. Mensualité du relais avec assurance : 704,23 euros. A la fin des cinq mois, le client signe son bien au prix de 185.000 euros nets. Avec le produit de la vente, d'une part, il rembourse les 129.500 euros de prêt relais. D'autre part, il effectue avec le solde (185.000 - 129.500 euros) un remboursement partiel de son prêt complémentaire à hauteur de 55.500 euros. Au préalable son courtier aura pris soin de négocier l'absence de pénalité de remboursement anticipé. Au bout de cinq mois de remboursement, le capital restant dû se chiffre à 112.382 euros.

Avec le remboursement anticipé, l'emprunteur a le choix entre deux possibilités. 1/ Soit réduire la durée de son prêt, en conservant la mensualité de 704,23 euros. Dans ce cas, la durée de son prêt tombe à 97 mois (8 ans et 1 mois). Il gagne donc 138 mois (11,5 ans). Le coût total du crédit ressort à 8.392 euros. 2/ Soit réduite sa mensualité, en conservant la durée. Par conséquent sur les 235 mois restant, il continuera de régler au banquier une mensualité de 335,77 euros. Le coût total du crédit s'élève alors à 22.023 euros. Pour alléger le coût total du crédit, la solution consiste à conserver la mensualité initiale de 704,23 euros et à réduire la durée du prêt complémentaire.

source : Les Echos 12/02/2010

Immobilier des fiches pratiques sur le prêt à taux zéro en ligne L'une des mesures phares du Grenelle illustrée par des cas concrets.

Fri, 12 Feb 2010 19:49:00 +0100

Afin d’améliorer l’information sur les avantages de l’éco-prêt à taux zéro, le ministère du Développement durable et l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) ont rédigé 12 fiches présentant des cas concrets de rénovations de logements éligibles à l’éco-prêt à taux zéro. Destinées au grand public et aux professionnels, elles sont téléchargeables sur le site du ministère du développement durable. Les cas présentés concernent aussi bien des maisons individuelles que des immeubles rénovés, « avec des caractéristiques architecturales et techniques variées afin d’être le plus représentatif possible du parc français de logements ». Pour chaque exemple, les fiches expliquent la meilleure démarche à suivre avec un diagnostic du logement, les cas d’incompatibilités techniques et les points de vigilance afin de déterminer les travaux envisageables, leurs performances et les économies d’énergie associées. Elles donnent également le coût des travaux, la diminution de la facture énergétique et le gain en euros sur le long terme en fonction de l’évolution du prix de l’énergie. Enfin, les fiches détaillent le financement du projet, en comparant le montant de la mensualité de l’éco-prêt à taux zéro à celui d’un prêt classique à 5 % et en indiquant la possibilité de cumuler avec le crédit d’impôt développement durable et de contracter d’autres prêts en sus de l’éco-prêt à taux zéro en cas de travaux très importants.

source : Challenge 12/02/2010

Immobilier Réservations en hausse en 2009 pour Nexity Investisseurs et primo-accédants ont soutenu la demande de logements neufs.

Tue, 09 Feb 2010 19:35:00 +0100

Le groupe Nexity vient de publier ses résultats pour l’année 2009. La crise qui touche le secteur immobilier ne semble pas avoir trop affecté le groupe : « Avec 10 808 logements réservés en 2009, l’activité connaît une croissance exceptionnelle de 47,9 % par rapport à 2008. On se rapproche ainsi du niveau de l’année 2007, connue pour avoir été le point haut de l’activité de logements neufs en France », indique le groupe. En province, les réservations ont bondi de + 54,2 %, tandis qu’elles ont augmenté de + 34,3 % en Ile-de-France. La part de l’activité de logements neufs en régions est passée de 68 % en 2008 à 71 % en 2009. Dans un marché notamment soutenu par le dispositif d’investissement locatif défiscalisant Scellier, 70,1 % des réservations ont été effectuées en zones A et B1, à savoir dans les grandes agglomérations (plus de 250 000 habitants) et les principaux marchés. « 43,2 % sont des investissements dans le cadre du dispositif de défiscalisation « Scellier-Carrez », mis en place au début de l’année 2009, et 9,4 % des investissements en résidences gérées (résidences pour étudiants et résidences pour personnes âgées) ».

A part les investisseurs, ce sont surtout les primo-accédants qui ont soutenu les ventes, « grâce à l’effet cumulé de la mise en place du doublement du prêt à taux zéro et des taux de crédit particulièrement attractifs. Ils sont 58,9 % de plus qu’en 2008 à se lancer dans l’achat de leur première résidence principale. En revanche, les « déjà propriétaires » reportent majoritairement leurs décisions d’achat cette année, en raison des difficultés de financement rencontrées : ils sont 1/3 de moins qu’en 2008 et près de 2/3 de moins qu’en 2007 », précise Nexity. Les secundos-accédants ne représentent plus que 4,9 % des réservations de logements neufs en 2009, contre 14,2 % en 2007. Enfin, les ventes en bloc, réalisées à 88 % auprès de bailleurs sociaux, ont représenté 20,7 % de l’activité globale.

Les prix du neuf se sont stabilisés, en légère progression de + 1,6 % en trois ans, et s’établissent à 3 393 €/m² en moyenne : « Le prix du mètre carré est supérieur de + 2,6 % à celui de 2008, mais inférieur de seulement - 0,8 % à celui de 2007 », déclare le promoteur. Les régions Ile-de-France et Sud-est sont toujours les plus chères, respectivement à 3 912 €/m² et 3 955 €/m², tandis que ceux de la région Rhône-Alpes ont progressé de + 6,8 % pour s’établir à 3 323 €/m², retrouvant ainsi les valeurs de 2007. Les prix d’achat des résidences principales sont de l’ordre de 3 094 €/m² sur l’ensemble de l’année 2009, soit 5,1 % de moins qu’en 2008. Tandis qu’après avoir légèrement décru en 2008, les prix des logements choisis par les investisseurs ont progressé de 10,2 % en un an. « Cette évolution s’explique non par l’augmentation des prix mais par un net recentrage des investisseurs sur les secteurs géographiques où le marché locatif est le plus demandeur, c’est-à-dire les zones A et B1, et où les prix sont traditionnellement plus élevés », explique Nexity.

source : Le nouvel obs 09/02/2010

Immobilier Lyon Une flambée du neuf en train de couver Les professionnels prévoient une hausse des prix du logement neuf de 10 % d'ici à 2011

Fri, 29 Jan 2010 18:00:00 +0100

Des 5 752 logements disponibles dans le Rhône fin 2008, il n'en restait plus que 2 679 fins 2009.

Qu'elle semble lointaine, la paralysie de l'immobilier du dernier trimestre 2008 ! Après une stabilisation des prix des logements neufs dans le Rhône, les professionnels prévoient leur augmentation. Frédéric Marchal, président de la Fédération des promoteurs constructeurs, se dit en tout cas « certain d'un accroissement des prix de 10 % à l'horizon d'un an ». La raréfaction des fonciers publics n'y est pas étrangère. Pris de cours face au succès du dispositif Scellier, les promoteurs-constructeurs sont depuis plusieurs mois à l'affût de terrains dans Lyon intra-muros et dans l'agglomération lyonnaise afin de pouvoir lancer des programmes pouvant répondre à ses critères. Et, face à eux, certains propriétaires privés font évidemment monter les enchères. En 2009, le dispositif Scellier, qui permet de défiscaliser 25 % du montant investi dans un bien immobilier, a représenté une vente sur deux dans le Rhône. En 2010, les promoteurs-constructeurs devront préparer le dispositif Scellier BBC (« Bâtiment basse consommation ») prévu pour l'année suivante, car la réduction d'impôt de 25 % ne concernera plus que ces seuls logements dits BBC, plus coûteux en raison des matériaux qu'ils nécessitent et de la technologie qu'ils supposent. Selon le Centre d'études de la conjoncture immobilière (CEICM), les succès conjugués de ce dispositif, de l'acquisition aidée (une vente sur dix en TVA à 5,5 %) et des ventes en bloc dédiées aux logements sociaux ont eu pour conséquence d'alléger le stock de logements disponibles. Alors que le CECIM recensait 5 752 logements disponibles dans le Rhône fin 2008, il n'en comptait que 2 679 fin 2009. « Soit, selon Jean-Jacques Mathias, président de l'observatoire, moins de six mois de commercialisation. Une tension du marché qui aurait tendance à se systématiser dans tout le Grand Lyon. Or qui dit tension dit presque mécaniquement hausse de prix ».

source : Lyon plus 29/01/2010

Crédits immobiliers : les taux restent inférieurs à 4 %

Thu, 28 Jan 2010 17:58:00 +0100

Malgré des prêts encore peu chers, le chômage devrait brider la reprise des achats de logements selon l'Observatoire Crédit logement/CSA.

Bonne nouvelle pour ceux qui envisagent d'acquérir un logement, les taux des crédits immobiliers se sont stabilisés ces derniers mois à des niveaux relativement bas. Au quatrième trimestre, le taux moyen d'un emprunt s'est ainsi établi à 3,79 % en moyenne (hors assurance), selon la dernière étude de l'Observatoire Crédit logement/ CSA. Cette tendance s'est prolongée au cours des trois premières semaines de janvier (3,78 %). «Les taux sont stables depuis cinq mois et ils devraient rester à ces niveaux jusqu'au printemps», avance Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-X et spécialiste du logement.

En un an, les taux des emprunts immobiliers qui, au plus fort de la crise financière en novembre 2008 culminaient à 5 %, ont baissé de 1,36 % en moyenne ! Un recul spectaculaire qui n'a toutefois pas suffi à relancer complètement le marché immobilier : la production de crédits immobiliers a baissé de 20 % en 2009 (à 112,5 milliards d'euros). La durée d'emprunt s'est raccourcie, passant à 212 mois en moyenne, soit cinq mois de moins qu'en 2008.

Après un début d'année 2009 au point mort, la baisse continue des taux d'emprunt et les mesures de soutien au secteur immobilier, comme le doublement du taux à prêt zéro pour une acquisition dans le neuf, ont permis à de nombreux acquéreurs de rester sur le marché. Cela a été particulièrement vrai pour les plus jeunes et les ménages aux les plus revenus modestes. «Le marché immobilier a été essentiellement soutenu par les ménages qui accèdent à la propriété -les primo-accédants-, soit des acheteurs plutôt jeunes et aux revenus modestes», précise Michel Mouillart.

Des acheteurs plus jeunes

Selon l'étude, 53 % des emprunteurs pour un logement neuf avaient moins de 35 ans l'an dernier, contre seulement 43 % en 200. La part des ouvriers et des employés a, elle, bondi à près de 53 % (contre 31 % huit ans plus tôt), tout comme celle des ménages gagnant moins de trois Smic (44 % en 2009).

La reprise amorcée l'année dernière, «sera modérée» en 2010 car «elle sera bridée par le chômage», estime l'Observatoire. Les emprunteurs les plus modestes, les plus nombreux en ce moment sur le marché, sont en effet les plus sensibles à la remontée du chômage, qui doit se poursuivre au moins durant le premier semestre.

Dans le même temps, les ménages plus aisés et souvent plus âgés devraient continuer à être handicapés par la paralysie du marché de la revente. Ceux qui veulent réinvestir, attendent en effet une remontée des prix. Or, «la petite progression des prix cette année, ne sera pas suffisante pour inciter les ménages à revendre. La reprise du marché de la revente ne devrait pas intervenir avant 2011. En 1994, lors de la précédente crise, il avait fallu attendre trois ans et demi avant que ce marché se dégèle. Cette fois, ce devrait tout de même être plus rapide », estime l'économiste.

source : Le figaro 28/01/2010